کد خبر: ۲۵۷۲۷

تاریخ: ۱۶ مرداد ۱۴۰۳ - ۱۴:۵۸

جولان آسمان خراش ها؛ مستاجران با بلندمرتبه‌سازی خانه‌دار نمی‌شوند

با توجه به اینکه هدف از اجرای طرح هایی چون نهضت ملی مسکن خانه دار کردن اقشار ناتوان از خرید مسکن به شمار می‌رود، دولت به جای بلندمرتبه سازی باید از شیوه افقی سازی برای ساخت مسکن استفاده کند.

مهر: ابتدا بلندمرتبه‌ها برای ساختمان‌هایی با کاربری تجاری، اداری، هتل‌ها و امثالهم ساخته می‌شدند اما به تدریج مسکن سازی هم به این شیوه صورت پذیرفت چراکه به دلیل رشد شتابان جمعیت و البته مهاجرت از روستاها به شهرهای بزرگ، بلندمرتبه سازی به عنوان راهکاری برای عبور از این بحران مطرح شد؛ کار تا جایی جلو رفته که هم‌اکنون بلندمرتبه‌سازی، تبدیل به نمادی برای کلان‌شهرهای کشور شده است.

این وضعیت در حالیست که کارشناسان ۶ مورد شامل «آسیب‌های فیزیولوژیکی، اقتصادی، حمل‌ونقلی و ترافیکی، اجتماعی، زیست‌محیطی و کالبدی- بصری» را به عنوان تبعات اصلی بلندمرتبه سازی عنوان می‌کنند. همچنین مواردی چون «افزایش بیماری‌های تنفسی و افزایش احتمال انتقال بیماری‌های واگیر، افزایش تصادفات و مرگ‌ومیر ناشی از آن، افزایش چشم‌گیر قیمت زمین و مسکن در مجاورت بلندمرتبه‌ها، احتکار زمین و ملک و قرار گرفتن آن در اختیار دلالان و سرمایه‌داران، تأثیر منفی ساختمان‌های بلند بر تراکم ساختمانی و مصرف زمین و کاربری زمین‌های اطراف، افزایش تراکم ترافیک در معابر، عدم تجانس فرهنگی ساکنان در بلندمرتبه‌ها و افزایش تنش‌های اجتماعی، کم رنگ شدن روابط همسایگی، کاهش نشاط کودکان، تخریب مقیاس انسانی و از بین رفتن تناسبات کالبدی، محدود کردن دید افقی، کاهش وزش باد، تغییر غیرطبیعی دمای شهر» نیز از دیگر تبعات این شیوه ساختمان سازی است.

زلزله در تهران می‌تواند فاجعه بار شود

از سویی دیگر برج‌های بلند و آسمان خراش‌ها در هنگام وقوع بلایای طبیعی تهدید جدی برای جان انسان‌ها به شمار می‌رود و این در حالیست که ایران یکی از کشورهای زلزله خیز محسوب می‌شود بنابراین اصرار بر بلندمرتبه سازی در ایران می‌تواند در نهایت به نتایج فاجعه باری ختم شود؛ به طور مثال در هنگام بروز زلزله، ساخت و ساز ساختمان‌های بلند در کوچه‌هایی با عرض کم و همچنین عدم وجود محاسبات دقیق در ساخت این برج‌ها، یکی از تهدیدهای جدی برای جان انسانهاست.

متروپل‌های دیگر در انتظار کلان‌شهرها

نکته قابل توجه آنکه در کنار تمام تبعات بلندمرتبه سازی، متأسفانه سازندگان نیز تمایلی به رعایت ضوابط بلند مرتبه‌سازی ندارند و معمولاً هنگام ساخت و ساز اصول ساخت سازه‌های بلند را زیر پا می‌گذارند؛ به عنوان نمونه می‌توان به سانحه ریزش ساختمان بلندمرتبه متروپل در ۲ خردادماه ۱۴۰۱ در شهر آبادان اشاره کرد که نه تنها ضوابط فنی و ایمنی ساخت بلکه حتی فرایند نظارت بر بلندمرتبه سازی را نیز زیر سوال برد.

باید اشاره کرد که در زمان ریزش ساختمان متروپل آیت الله رئیسی رئیس جمهور شهید به همراه محمد مخبر معاون اول رئیس جمهور، وزیر کشور و برخی دیگر از مقامات ارشد کشور در پایان بازدید از این حادثه، از وجود فساد گسترده در زمینه احداث این ساختمان خبر داده بودند که می‌تواند به معنای عدم نظارت کافی از سوی برخی شهرداری‌ها در اجرای ضوابط نظارت بر بلندمرتبه سازی ها باشد.

افقی سازی راهکار برون رفت از مشکلات

در این بین با توجه به اینکه تأمین مسکن یکی از نیازهای اساسی کشور است و پررنگ‌ترین وعده‌ی رئیس جمهور شهید نیز ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی بود، تعدادی از کارشناسان بلندمرتبه‌سازی را به عنوان گزینه اصلی دولت سیزدهم برای برون رفت از مساله مسکن مطرح می‌کردند، درحالیکه همانطور که اشاره شد بلندمرتبه سازی تبعات بسیار زیادی دارد و دولت نمی‌تواند از این راهکار برای برون رفت از مشکلات مربوط به تأمین مسکن استفاده کند.

بر همین اساس نیز کارشناسان توسعه‌ی افقی و ساخت مسکن تک‌طبقه را بهترین راه برون‌رفت از وضعیت فعلی و جبران عقب ماندگی‌های گذشته بازار مسکن عنوان می‌کنند چراکه در این شیوه، امکان ساخت مسکن به روش تدریجی وجود دارد و دولت چهاردهم می‌تواند در راستای عمل به قانون جهش تولید مسکن به جای استفاده از روش بلند مرتبه سازی، از روش تک طبقه سازی ظرفیت ساخت مسکن بهره ببرد زیرا با توجه به اینکه هدف از اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن خانه دار کردن مردم عادی و اقشار ناتوان از خرید مسکن به شمار می‌رود، روش بلندمرتبه سازی درست نخواهد بود زیرا با توجه به اینکه هدف از اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن خانه دار کردن مردم عادی و اقشار ناتوان از خرید مسکن به شمار می‌رود، روش بلندمرتبه سازی درست نخواهد بود چراکه در شیوه بلندمرتبه سازی، متقاضیان باید هزینه را به صورت کامل پرداخت کنند و حتی پس از پرداخت کامل هزینه هم، واحد تحویل فرد نمی‌شود و متقاضی باید تا تکمیل نهایی واحد در صف تحویل واحد مسکونی خود بماند این در حالیست که در تک طبقه سازی متقاضی می‌تواند بعد از فرایند سفت کاری، واحد را تحویل بگیرد.

ساختِ سریع واحد مسکونی

نکته قابل توجه دیگر آنکه در بازاری که قیمت مصالح روزانه تغییر می‌کند، عنصر زمان نقش کلیدی ایفا می‌کند. در این رابطه نیز تفاوت محسوسی میان مدت ساخت خانه‌های تک‌طبقه با مدت ساخت ساختمان‌های چندطبقه وجود دارد. درحالیکه زمان ساخت خانه‌های تک طبقه تا یک ماه هم کاهش یافته و در موارد متعددی آزمایش خود را پس داده است؛ زمان ساخت ساختمانی چندطبقه به عوامل متعددی بستگی دارد که در حداقلی ترین حالت ممکن تا ۲۴ ماه برآورد شده است. پیچیدگی‌های طراحی و ساخت اسکلت در ساختمان‌های بلندمرتبه از مهمترین دلایل طولانی شدن زمان ساخت است.

همچنین هر چه طبقات ساختمان بالاتر می‌رود، پیچیدگی‌های ساخت و طراحی اسکلت جهت تحمل فشار بر ساختمان بیشتر می‌شود. مضاف بر این مواردی مثل حمل مصالح را در نظر بگیرید که هر چه طبقات بالاتر رود هزینه بر تر و پیچیده‌تر خواهد شد. از طرفی قوانین کنونی برای هر واحد مسکونی به طور معمول بین ۳۰ تا ۴۰ متر مشائات در نظر می‌گیرند که افزایش طبقات در این خصوص نیز اثرگذار است. لوله کشی، برقکاری، ضوابط ایمنی مربوط به ایمنی در برابر حوادث مثل سیستم اطفای حریق و پله اضطرار از مواردی است که در ساخت ساختمان با طبقات بالاتر را دشوار می‌کند. در صورتی که تمام این موارد در ساخت واحد تک طبقه منتفی و موجب صرفه‌جویی در زمان، هزینه و همچنین سهولت اجراست.

از سویی دیگر نیز حمایت از ساخت مسکن تدریجی و خانه‌های ویلایی یک‌طبقه در شهرهایی که امکان تأمین زمین در آنها میسر است، به دلیل افزایش سرعت بهره‌برداری از این واحدهای مسکونی، کارساز و پیش‌برنده است زیرا به اعتقاد کارشناسان سرعت ساخت واحدهای مسکونی ویلایی یک‌طبقه، خصوصاً با استفاده از تکنولوژی‌های ساخت‌وساز، از مهم‌ترین فواید این طرح در قالب نهضت ملی مسکن است.

افقی‌سازی؛ به سود متقاضیان مسکن است

در این رابطه فرشید ایلاتی کارشناس مسکن با بیان اینکه بلندمرتبه سازی و تراکم بالا یکی از سرنخ‌های مهم مشکلات کلان‌شهرهای کشور است، گفت: بلندمرتبه سازی در کلان‌شهرها تاکنون از سوی کارشناسان زیادی مورد انتقاد قرار گرفته که رشد شتابان جمعیت و مهاجرت از روستاها به سمت شهرهای بزرگ باعث شد تا بلندمرتبه سازی به عنوان یک راه‌حل برای این بحران مطرح شود، به‌طوری‌که هم‌اکنون بلند مرتبه‌سازی به عنوان نمادی برای کلان‌شهرها به شمار می‌رود.

وی افزود: در سال‌های اخیر شاهد بلندمرتبه سازی در کلانشهرها هستیم در صورتی که درگذشته ساختمان‌های بلند برای امور اداری و تجاری استفاده می‌شد، البته یکی از مهم‌ترین مشکلات اساسی بلند مرتبه سازی تخریب محیط زیست خواهد بود، زیرا که در سایه بلند مرتبه سازی شاهد از بین رفتن باغات و فضاهای سبز موجود خواهیم بود که این روند می‌تواند تبعات منفی را در کشور رقم بزند.

این کارشناس مسکن در ادامه افزود: دولت چهاردهم در راستای عمل به تعهد طرح نهضت ملی مسکن نباید به سمت بلند مرتبه سازی حرکت کند، زیرا علاوه بر اینکه تحویل واحدهای مسکونی زمان‌بر خواهد بود و از سوی دیگر اجرای این طرح سرمایه بیشتری از افقی‌سازی صرف خواهد کرد، به عبارت دیگر دولت با اعطای زمین به متقاضیان در روستاها و اعطای تسهیلات به آنها می‌تواند کمتر از یک سال مستأجران را صاحب‌خانه کند.

وی تصریح کرد: با توجه به تورم مصالح ساختمانی و زمان‌بر بودن ساخت مسکن آپارتمانی، تنها مستأجران با شیوه تدریجی ساخت مسکن طعم‌خانه دار شدن را خواهند چشید با توجه به تورم مصالح ساختمانی و زمان‌بر بودن ساخت مسکن آپارتمانی، تنها مستأجران با شیوه تدریجی ساخت مسکن طعم‌خانه دار شدن را خواهند چشید؛ در بازاری که قیمت مصالح دارای تورم و تغییر روزانه است عنصر زمان نقش کلیدی ایفا می‌کند. در این رابطه نیز تفاوت محسوسی میان مدت ساخت خانه‌های تک‌طبقه با مدت ساخت ساختمان‌های چندطبقه وجود دارد.

ایلاتی گفت: با توجه به موارد ذکر شده، ساخت مسکن با شیوه افقی‌سازی می‌تواند با ساخت تدریجی مسکن؛ دست دلالان را کوتاه و مردم واقعی را صاحب خانه کند، خانه‌های تک طبقه پس از سفت‌کاری و آماده‌سازی نسبی نمای بیرونی خانه؛ قابلیت تحویل به افراد را دارد و مراحل بعدی را می‌توان به تدریج و با آماده شدن سرمایه‌ی افراد تکمیل شود. اکثر این افراد نیز حاضرند میان دو گزینه‌ی هرگز صاحب خانه نشدن یا تکمیل و اسکان تدریجی، گزینه‌ی دوم را انتخاب کنند؛ در این صورت است که وعده‌های طرح‌های نهضت ملی مسکن محقق خواهند شد و خانه به دست جامعه‌ی هدف حقیقی طرح می‌رسد.

مدل چندطبقه سازی که قابل تحویل و تکمیل تدریجی نیست باعث شیوع فروش فیش توسط مردم به سرمایه داران و دلالان می‌شود. افرادی که حین فرایند پرداخت و انتظار برای خانه دار شدن؛ در اثر تورم هر روز با مشکلات اقتصادی جدیدتری مواجه می‌شوند؛ بدهی و انتظار بیشتر را برنتابیده توسط دلالان تحریک به فروش فیش مسکن می‌شوند و در نهایت باز هم خانه به دست دلال و سرمایه‌دار می‌رسد. این در حالی است که در مدل تک طبقه سازی می‌توان با ساخت تدریجی مسکن؛ دست دلالان را کوتاه و مردم واقعی را صاحب خانه کرد.

آلودگی هوا، ترافیک و شلوغی

در کنار مباحث ذکر شده، یکی دیگر از پیامدهای منفی بلندمرتبه سازی در کلان‌شهرهای کشور، برهم زدن جریان طبیعی هوا و بسته شدن کریدور هوایی آن‌هاست. جانمایی ساختمان‌های بلند در مناطق نامناسب شهرها و در مسیر جریان باد باعث می‌شود جریان هوا ساکن شود و ذرات آلاینده حاصل از فعالیت‌های جمعیت زیاد شهرها امکان حرکت نداشته باشند. در این حالت آلاینده‌ها در هوا انباشته شده و باعث آلودگی شدید و مشکلات تنفسی برای انسان‌ها می‌شوند.

طبق مطالعات انجام شده سرعت باد در سطح شهر و خیابان، تحت تأثیر عناصر طراحی شهری از جمله ارتفاع و تراکم ساختمان‌ها و همچنین پراکندگی ساختمان‌های مرتفع، دچار تغییر قابل‌توجهی می‌شود به‌طوری‌که سرعت باد در برخورد با سطح ناهموار که در اثر ساخت‌وساز در شهر ایجاد شده است دچار افت و کاهش می‌شود؛ بنابراین ساختمان‌های بلندی که در مسیر جریان ورود باد در شهرها قرار دارند به طور قابل توجهی آلودگی هوا را تشدید می‌کنند.

پیامد منفی دیگر بلندمرتبه سازی، افزایش ترافیک و ازدحام جمعیت و وسایل و حمل‌ونقل است. اگر ساختمان‌های بلند خیابان‌های شهر را احاطه کنند به‌طوری‌که انواع مجتمع‌های تجاری، اداری و مسکونی بر آن‌ها بار شوند، گنجایش و ظرفیت خیابان‌ها کمتر از جمعیت ورودی و خروجی آن‌ها خواهد بود. در این شرایط ترافیک و شلوغی اولین مهمان این مناطق خواهد بود و استفاده‌کنندگان از آن‌ها به انواعی از مشکلات ترافیکی همچون کمبود جای پارک، ازدحام جمعیت، آلودگی صوتی و نیز مشکلات روحی و روانی دچار خواهند شد.

ارتباط تراکم جمعیتی و شاخص‌های کیفیت زندگی

طبق برآوردهای کارشناسی در تراکم مطلوب ۴۰ درصد اراضی به طور خالص به بخش مسکونی تعلق دارد و ۶۰ درصد آن‌ها متعلق به معابر و بخش‌های خدمات عمومی است. بنابراین از هر هکتار به طور میانگین ۴۰۰۰ مترمربع قابل استفاده است که با توجه به درنظر گرفتن ۲۵۰ مترمکعب برای زیربنای هر واحد و رقم ۳.۳ بعد خانوار فعلی، تراکم ۵۲.۸ نفر در هکتار تراکم جمعیتی مطلوب است.

مطالعه‌ای در یکی از دانشگاه‌های کشور، تأثیر تراکم بر شاخص‌های کیفیت زندگی شهری را در منطقه ۳ تهران بررسی کرده است. نتیجه حاصل نشان می‌دهد از میان ۲۲ شاخص سنجشگر کیفیت زندگی، رضایتمندی از روابط همسایگی در محل سکونت، رضایتمندی از قیمت خرید مسکن، رضایتمندی از کیفیت خدمات اتوبوس‌رانی، رضایتمندی از وضعیت و امکانات فضاهای باز شهری و رضایتمندی از کیفیت خدمات ورزشی بیشترین تأثیرپذیری را از تراکم جمعیتی دارند.

با بالا رفتن تراکم، رضایتمندی از امکانات و خدمات شهری کاهش پیدا می‌کند چراکه محیط مناسب برای برآوردن نیازهای انسان‌ها و رشد و بالندگی آن‌ها از بین می‌رود. لذا تراکم جمعیتی باید متناسب با خصوصیات اجتماعی، اقتصادی و محیطی محله باشد و به هر میزان که از وضعیت بهینه فاصله بگیرد، نارضایتی‌هایی را در ابعاد اقتصادی، اجتماعی و خدماتی به همراه خواهد داشت.

بنابراین با توجه به جمیع مباحث مطرح شده، به نظر می‌رسد دولت چهاردهم بهتر است به جای اتکا به بلندمرتبه سازی برای ساخت و تحویل واحدهای مسکونی در طرح‌هایی چون نهضت ملی مسکن، از شیوه افقی سازی بهره ببرد که نه تنها ساخت سریع‌تری دارد بلکه با هزینه و آسیب‌های کمتری تحویل متقاضیان می‌شود.